北京某有限公司与北京市朝阳区某村经济合作社

租赁合同纠纷

(2021)京03民终***号

【推荐理由】

本案为非住宅腾退大环境背景下典型的租赁合同纠纷。因租赁物处于非住宅腾退范围内且合同签订时尚无租赁合同期限不得超过20年的法律规定，导致合同约定的租赁期限长达50年。故承租人主张其存在租赁期限超过法律规定最长期限的心理预期，并以此为由主张其符合腾退政策的标准，要求按照非住宅腾退补偿政策获取高额补偿。

本所律师接受当事人委托后，对案件进行了具体分析，认为涉案租赁合同超过20年部分应属无效，且即使之后双方形成不定期租赁合同关系，依据法律规定合作社亦可随时要求解除。本所律师还以当事人双方并未形成腾退补偿协议为突破口，进行了大量准备工作。最终法院基本采纳了本所律师的代理意见，获取了胜诉判决，取得了令委托人十分满意的成果。

【委托人】(原审原告、反诉被告、被上诉人)：北京市朝阳区某村经济合作社（以下简称“合作社”）

【对方当事人】(原审被告、反诉原告、上诉人)：北京某有限责任公司（以下简称“某公司”）

【委托人诉求】1、解除1995年10月6日签订的《土地合同》和1996年签订的《协议书》；2、某公司将土地及房屋腾空并交还给合作社；3、某公司向合作社支付拖欠的租金及滞纳金，以及合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费。

【对方反诉诉求】1、判令合作社向某公司按非住宅房屋腾退补偿标准支付房屋重置成新价补偿金；2.判令合作社向某公司支付一次性停产停业综合补助费；3.判令合作社向某公司支付搬迁补助费。

【基本案情】

1995年10月6日，合作社作为甲方，与某公司作为乙方，签订《土地合同》，约定：甲方将其所有的建设用地的使用权有偿提供给乙方使用。使用期限自1995年10月1日至2045年9月30日止。在合同期内，乙方所使用土地只能在有市级以上正式文件或政策规定情况下才能被征用，届时，乙方所建房屋归甲方所有，但甲方应按乙方所建房屋总造价减去年折旧总额乘以实际使用年数的价值，由甲方折价给付乙方，房屋归甲方所有，一切补偿费用和其他费用归甲方所有，本合同自行终止。

1996年，合作社作为甲方，与某公司作为乙方，签订《协议书》约定：甲方先期投资建设北房一栋及围墙，乙方一次性将总造价款交给甲方，甲方同意将此房及围墙之使用权归乙方享有。此财产归乙方使用五十年。遇国家征用，此建筑物补偿款归乙方所有，与甲方无任何关系。
  某公司表示除承租时合作社的300平方米房屋之外，剩余房屋系某公司出资建设。
  关于《土地合同》、《协议书》关系，双方当事人表示项下的土地为同一位置和范围。

【本所律师代理意见】

1、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。案涉《土地合同》、《协议书》签订时法律尚未对租赁合同期限作出限制，故案涉合同租赁期限应适用《合同法》不得超过二十年的规定，故2019年9月30日之后，双方形成不定期租赁合同关系，合作社有权要求解除租赁合同，并要求某公司返还涉诉《土地合同》、《协议书》项下的土地和房屋，支付实际占用涉诉土地及房屋期间的相应租金。

2、合作社与某公司未形成腾退补偿协议，某公司无权要求按照非住宅房屋腾退补偿标准主张涉诉房屋的重置成新价，合同解除后关于房屋作价补偿问题应根据合同约定及建设的建筑面积和造价标准确定。

3、某公司主张的一次性停产停业综合补助费没有事实和法律依据，某公司不能证明其因合作社的行为无法营业并遭受了相应的损失。

【裁判要旨】

1、案涉《土地合同》、《协议书》签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，法律尚未对租赁合同期限作出限制。某公司虽上诉主张《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》已于2020年12月29日被废止，案涉合同约定的50年租期符合当事人的合理预期，租赁期限应当至2045年9月30日止，但根据上述解释第一条之规定，《中华人民共和国合同法》实施之后，租赁期限应适用该法律规定执行。且《中华人民共和国合同法》自通过至本案诉讼发生经历20余年，各方当事人对相应法律后果应持理性预期。2019年9月30日之后，双方当事人继续保持不定期租赁合同关系，合作社诉请解除不定期租赁合同，不违反法律规定。合同解除后，合作社有权要求某公司返还涉诉《土地合同》、《协议书》项下的土地和房屋。  

2、关于某公司诉请合作社向其支付重置成新价补偿金一节，因双方从未达成拆迁补偿协议，且涉诉《土地合同》约定“乙方所建房屋归甲方所有，甲方应按乙方所建房屋总造价减去年折旧总额乘以实际使用年数的价值”对应情形指市级征收，与本案合同解除情形虽不完全相符，但可适当参考；其次，新建房屋行为与装饰装修行为在成本摊销、残值折旧方面有所区别。新建房屋物权归于出租人，出租人因此受益，该受益不符合租赁合同性质与特征，故需借助补偿以平衡双方当事人整体利益。综上，在涉诉《土地合同》、《协议书》解除时，某公司所建涉诉房屋归属于合作社时，合作社应向某公司支付建设房屋的造价费用。关于造价费用标准，双方当事人对某公司建设的建筑面积和造价标准均一致认可，法院不持异议。
  3、根据本案所查事实可知，合作社对某公司使用土地、房屋存在一定侵扰行为，该行为必然导致某公司产生一定经营损失，但某公司并未提交充分证据证明其损失情况及具体数额。此外，即便合作社存在前述行为，但前述行为因缺乏持续性且从程度上看并非无法克服，故某公司主张停产停业损失计算的对应期限也不应过度延伸。根据某公司对停产停业损失的证明程度，兼顾涉诉合同履行情况，依据公平和诚实信用原则，酌情予以支持。

4、关于某公司诉请合作社向其支付搬迁补助费，缺乏合同和法律依据，且无论涉诉合同履行20年还是50年，对于某公司而言均会产生搬迁费用，法院对此不予支持。

  【裁判结果】

一、确认合作社与某公司于一九九五年、一九九六年分别签订的《土地合同》、《协议书》自二○二○年十月十六日解除；

二、某公司于判决生效之日起十五日内向合作社腾空并返还《土地合同》、《协议书》项下全部土地及房屋；

三、某公司于判决生效之日起十五日内向合作社支付二○一一年十月一日起至二○二○年九月三十日止期间的租金***万元及后续占有使用费。

四、合作社于判决生效之日起十五日内向某公司支付重置成新价补偿金***万元；

五、合作社于判决生效之日起十五日内向某公司支付营业损失**万元。