北京某餐饮公司、李某、张某与北京某有限公司房屋租赁合同纠纷

(2024)京03民终***号

【推荐理由】

本案系房租租赁合同履行及终止以及租金支付相关问题的典型案例。出租人主张租赁合同解除，并由承租人支付租金、采暖费以及物业费等相关费用，承租人要求出租人赔偿因出租人换锁所导致的损失，包括设备损失和装修损失。

本所律师接受当事人委托后，对案件进行了具体分析，认为张某和李某均应当承担出租人的损失，因为李某系北京某餐饮公司的唯一股东，未举证证明其个人财产与公司财产相互独立，应就公司债务承担连带责任。张某与李某原系夫妻关系，虽然涉案合同签订前已离婚，但通过法院查明的事实可知，北京某餐饮公司租赁、装修涉案房屋的费用除首期部分费用外，均由张某个人账户支付;且张某以其与李某系夫妻关系的名义就涉案合同的履行、解除与北京某有限公司进行沟通交流并提供自有房产对涉案合同的延期付款债务进行抵押，因此北京某有限公司要求张某共同承担责任，具有事实依据法院予以支持。

【委托人】(原审原告、反诉被告、被上诉人)：北京某有限公司

【对方当事人】(原审被告、反诉原告、上诉人)：北京某餐饮公司、张某、李某

【委托人诉讼请求】1.确认《资产租赁合同》《补充协议》于2022年2月18日解除;2.北京某餐饮公司、李某、张某支付本公司租金及占有使用费、物业费 、采暖费;3.北京某餐饮公司、李某、张某支付逾期付款违约金。4.北京某餐饮公司、李某、张某支付免租期期间的租金;5.北京某餐饮公司、李某、张某赔偿提前解约违约金;6.北京某餐饮公司、李某、张某赔偿本公司延迟办理工商登记迁出违约金;7.赔偿保全担保费；8.赔偿北京某有限公司律师费。

【对方反诉请求】1.返还租赁保证金或抵扣租金；2.退还部分餐具出售价款；3.赔偿因换锁造成的经济损失；4.赔偿因换锁扣留的设备损失；5.赔偿装修损失。

【基本案情】

北京某餐饮公司、李某、张某与北京某有限公司房屋租赁合同纠纷一案经人民法院审理，现已审理终结。具体案情如下：

北京某有限公司与李某签订《集体资产租赁合同书》(以下简称涉案合同)，约定租赁房屋位于北京市朝阳区某房屋，涉案房屋为简装房，租赁用途为餐饮类，租赁期限共五年；北京某有限公司提供免租期以及免租金额，租赁期满或合同解除时，北京某有限公司有权收回该房屋，并且装修期间形成的不可移动或不可拆除的固定设施均归北京某有限公司所有。之后北京某有限公司与李某签订《补充协议》(以下简称补充协议一)，约定增加租赁面积并对租金予以调整。北京某有限公司与李某签订《集体资产租赁合同书》(以下简称涉案合同)，约定租赁房屋位于北京市朝阳区某房屋，涉案房屋为简装房，租赁用途为餐饮类，租赁期限共五年；北京某有限公司提供免租期以及免租金额，租赁期满或合同解除时，北京某有限公司有权收回该房屋，并且装修期间形成的不可移动或不可拆除的固定设施均归北京某有限公司所有。之后北京某有限公司与李某签订《补充协议》(以下简称补充协议一)，约定增加租赁面积并对租金予以调整。

2019年3月8日，北京某餐饮公司成立，李某系唯一股东。

2019年3月22日，北京某有限公司、李某、北京某餐饮公司签订《商业设施租赁合同(补充协议二)》，约定涉案合同中的李某变更为北京某餐饮公司。2022年2月18日，北京某有限公司向北京某餐饮公司送达《商铺租赁合同解约函》，载明因北京某餐饮公司欠付租金、物业费，构成严重违约，故根据涉案合同约定通知涉案合同于2022年2月18日解除，北京某餐饮公司的商铺于2022年2月18 日停止营业，于 2022年2月28日前清缴所欠租金、物业费。之后双方办理撤场交接，北京某餐饮公司、李某、张某表示根据转让情况看，并非所有物品均进行了转让，室内部分物品丢失。

【本所律师代理意见】

1.关于李某是否承担责任的问题。根据公司法相关规定，李某作为北京某餐饮公司的唯一股东，未举证证明其个人财产与公司财产相互独立，应就公司债务承担连带责任。北京某有限公司要求李某共同承担责任，具有事实依据，法院予以支持。

2.关于张某是否应当承担责任问题。李某与张某原系夫妻关系，但于涉案合同签订前即已离婚，但通过法院查明的事实可知，北京某餐饮公司租赁、装修涉案房屋的费用除首期部分费用外，均由张某个人账户支付；且张某以其与李某系夫妻关系的名义就涉案合同的履行、解除与北京某有限公司进行沟通交流并提供自有房产对涉案合同的延期付款债务进行抵押，故法院上述事实足以认定张某对涉案合同的履行及债务偿还构成债务加入，故北京某有限公司要求张某共同承担责任，具有事实依据法院予以支持。

【裁判要旨】

1.北京某有限公司表示其与案外人另行签订了租赁合同，案外人向其提供了部分装修图纸，图纸内容并未体现消防燃气设备的改造情况，体现厨房部分系由专业部门进行深化处理中央空调使用原始空调，仅对个别空调进行移位。

2.某人民政府发布《关于落实支持中小微企业应对疫情稳定发展政策的通知》，载明减免企业必须符合按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，经认定后，可以免收2月房租，3月、4月房租减半。

3.2022年8月16日，某集体资产监督管理委员会发布《关于做好服务业小微企业和个人工商户减免房屋租金有关事项的通知》，2022年承租属企事业单位集体经营性用房，依法依规从事生产经营活动，从事服务业，配合政府部门和积极开展防疫工作的中小微企业和个体工商户可享受减免。减免标准原则上根据房屋租赁合同约定的租金标准，减免1至3个月租金。

【裁判结果】

一、北京某餐饮公司、张某、李某于判决生效之日起十日内北京某有限公司租金、房屋占有使用费、物业管理费、取暖费 、免租期租金；

二、北京某餐饮公司、张某、李某于判决生效之日起十日内赔偿北京某有限公司违约金、律师费、保全担保费；

三、北京某有限公司于判决生效之日起十日内补偿北京某餐饮有限公司、张某、李某设施设备费用 ；

四、驳回北京某有限公司的其他诉讼请求;

五、驳回北京某餐饮公司李某、张某的其他反诉请求。