(2021)京03民初***号
【推荐理由】
本案明确了土地租赁合同中超过法定租赁期限的效力认定，以及可得利益损失的裁量标准，对类似集体土地租赁纠纷中违约责任的界定和赔偿计算具有参考价值。同时，强调了合同相对性原则在连带责任认定中的重要性，防止责任不当扩大。
【基本案情】
（一）合同签订与履行
2006 年，北京某科技公司与某村合作社签订《土地租赁合同书》及《补充协议》，租赁 31 亩集体土地，租期 30 年（2006 年 12 月 1 日至 2036 年 11 月 30 日），用于建设某大厦项目。北京某科技公司支付租金并进行前期准备（如建设围墙、管理用房等），但因土地规划调整及被告方收回土地，项目未能推进。
（二）争议起因
2016 年，某村合作社单方解除合同并收回土地，交由某某公司开发 某商业中心项目。北京某科技公司诉至法院，主张被告违约，要求赔偿直接损失 3244.79 万元及可得利益损失 47746.8 万元，合计约 5.1 亿元，并要求其他被告承担连带责任。
【争议焦点】
1. 合同性质与效力
北京某科技公司主张合同为 “合作开发房地产合同”，被告方主张为 “土地租赁合同”。
租赁期限超过 20 年的部分（2026 年 12 月 1 日至 2036 年 11 月 30 日）是否无效。
2. 赔偿责任与范围
某村合作社是否构成违约，应否赔偿损失。
“实际损失” 是否包含可得利益（预期收益），以及损失数额如何认定。
3. 连带责任：某农工商总公司、被告公司1、被告公司2是否因 “恶意串通” 承担连带赔偿责任。
【法院认定】
（一）合同性质与效力
合同性质：法院认定为 “土地租赁合同”，因合同内容符合 “出租人提供土地、承租人支付固定租金” 的特征，无合作开发、共享收益的约定。
效力认定：根据《合同法》第 214 条，租赁期限不得超过 20 年，超过部分（2026 年 12 月 1 日至 2036 年 11 月 30 日）无效，2006 年 12 月 1 日至 2026 年 11 月 30 日有效。
（二）违约行为与赔偿责任
违约认定：某村合作社擅自收回土地并交由第三方开发，构成根本违约，需承担赔偿责任。
赔偿范围
实际损失与可得利益：根据《合同法》第 113 条，“实际损失” 包括直接损失（前期投入）和可得利益（预期收益），但需扣除违约方不可预见的损失及经营风险。
鉴定评估争议：北京某科技公司申请的前期投入损失鉴定因材料不足被退回；可得利益损失参考评估报告（剩余 10.7 年租赁期承租人权益价值 8479.42 万元），但法院认为北京某科技公司未实际建设项目，且评估基于第三方项目，需结合合同履行情况、市场风险等因素调整。
（三）具体损失数额
前期投入损失：因证据不足，法院未支持原告主张的 3244.79 万元。
可得利益损失：综合考虑合同无效部分、土地范围（仅合同约定的 31 亩）、项目未实际建设的不确定性及评估报告的参考价值，法院酌情判定赔偿 1400 万元。
（四）连带责任
某农工商总公司、被告公司1、被告公司2非合同主体，北京某科技公司未举证证明其恶意串通，故不承担连带责任。
【判决结果】
1. 某村合作社赔偿北京某科技公司损失 1400 万元。
2. 其他费用
鉴定费 60 万元：北京某科技公司承担 36 万元，某村合作社承担 24 万元。
鉴定人出庭费 5000 元：北京某科技公司承担 3000 元，某村合作社承担 2000 元。
案件受理费 2591379.50 元：北京某科技公司承担 1554827.7 元，某村合作社承担 1036551.8 元。
3. 驳回北京某科技司其他诉讼请求。
【律师解读】
1. 土地租赁合同效力：租赁期限超过 20 年的部分无效，符合《合同法》关于租赁期限的强制性规定。
2. 违约赔偿范围：支持可得利益损失，但需结合可预见性规则、经营风险等因素合理调整，避免过度赔偿。
3. 连带责任认定：非合同主体承担连带责任需有法律规定或合同约定，仅凭关联关系或第三方项目开发行为不足以认定恶意串通。
